沸议了半月有余的市场并未等来合生创展与恒大的“联姻”通知。

10月20日晚间合生创展集团,恒大官宣终止出售恒大物业股权,随后,合生创展亦发公告,“遗憾宣布”收购恒大物业股权的交易未能完成。值得注意的是,合生创展在公告里颇为强势地宣称:“不接受卖方所声称予以解除或终止该协议的任何实质内容,并已反驳卖方通知”。

两则公告迅速引发业内关注。尽管合生创展一直被誉为“地产界的隐形航母”,但约200.4亿港元的收购代价已占其手中现金近一半。若此桩交易继续推进,合生能否承受合生创展集团?不接受解约的合生创展,此番收购又将剑指何方?

蛇吞象?

恒大物业在管面积为合生创展4倍

一方宣布“行使权利解除/终止该协议”,一方却回应“已反驳卖方通知”,要探究合生创展为何对这笔交易如此坚持,不妨将目光聚焦到此次被摆上“货架”的资产——恒大物业。

从数据上看,恒大物业的经营状况相对较好。据恒大物业于8月31日公布的半年报,上半年,恒大物业营收双升,涨幅均超68%,净利润19.34亿元,并手握140.28亿元人民币银行存款和现金。短期借款和长期借款分别为1.537亿元、2亿元,负债较低。

物业规模也在稳步增长。截至上半年,恒大物业实现合约面积约8.1亿平方米,在管面积约4.5亿平方米。这两项数据同比去年均有超50%的涨幅,即便放诸行业内也足以名列前茅。

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在诸葛找房公布的2020年40家上市物业公司在管面积排行榜中,恒大物业名列第五

相较之下,合生创展的物业板块则略显单薄。在合生创展2020年全年营收中,物业板块仅贡献6%,全年收入21.34亿港元。截至上半年,合生创展物业在管面积虽超1亿平方米,但上半年交付的总面积不足30万平方米,在管面积不足恒大物业的四分之一。

若顺利完成收购,可以预见,在恒大物业4.5亿平方米在管面积的加持下,合生创展物业板块的规模无疑会呈几倍膨胀——超5.5亿平方米。甚至有机会角逐物管行业前列的宝座。以物管龙头企业碧桂园服务为例,截至今年上半年,碧桂园服务现有合同管理面积约12.05亿平方米,收费管理面积6.44亿平方米。

“联姻”后的合生创展,其物业板块的体量、规模足以与碧桂园服务同台竞技,物业品牌合生活或也有望获得登陆资本市场的契机。

钱从哪来?

合生创展一年到期债务近300亿

尽管恒大已发出《解除/终止协议》的公告,但合生创展称公司至今仍准备根据该协议完成买卖销售股份,现正为保障其与该协议相关的合法权益探讨各种选择。换言之,这场震惊资本市场的收购还未完全落下帷幕。

据此前两家业已签订的协议,合生创展拟收购恒大物业已发行股本的50.1%,代价约为200.4亿港元,相当于每股销售股份3.70港元。

对素来稳健得甚至有些保守的合生创展而言,200亿港元是一笔不小的数目。2020年全年,合生创展实现毛利218.32亿港元,与本次收购的代价相差无几。截至今年上半年,合生创展手握现金及银行存款428.55亿港元,看似颇为充裕,但若算上一年内需还款的借贷,合生创展则已捉襟见肘。

据半年报,合生创展一年内需还款的借贷高达297亿港元,高出去年全年毛利润近80亿港元。若加上200亿港元的收购资金,合生创展现有的货币资金难以支撑,或需进一步的融资来纾解压力。

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图源合生创展2021年半年报

但融资后,合生创展“三道红线”的情况也会相应改变。2021年半年报显示,“三道红线”上合生创展保持“绿档”,其剔除预收款后的资产负债率为63%,净负债率为66%,现金短债比为1.45。若支出200亿港元,合生创展的现金短债比或有“掉线”的风险,融资也会对净负债率有所影响。一旦绿档企业优势不再,未来合生创展的融资只会更难。

就在两天前,国际评级机构穆迪将合生创展的评级展望从“稳定”调整为“负面”。穆迪称,这一调整反映出穆迪预期合生创展集团的合同销售额将在未来6-12个月下降。“因为在资金紧张的情况下,消费者信心减弱,这将导致公司财务指标和流动性的恶化。”

地产界的隐形航母:

五大板块并肩驱动

顶着资金链承压的风险也要收购恒大物业,合生创展的底气,或许能从财报中窥见些许。

作为一家发家于20世纪末的老牌房企,合生创展素来被称为“地产界的隐形航母”,其巨量土储引人注目。截至2021年上半年,合生创展的土地储备已达到30.48百万平方米。去年全年,合生创展合约销售面积约162.7万平方米。若以这一数据作为参考,现有的土地储备可供合生创展销售18年以上。

并且,合生创展的土地储备多集中在升值空间较高的区域,如北京、上海、广州等一线城市,或天津、宁波等环渤海地区城市。未来,随着城市进一步发展,土地增值存有不少想象的空间。

不过,手握巨量土储的合生创展,其商业帝国并不止于地产开发。从合生创展的收入构成来看,地产、商业、物业管理、投资、基建是驱动这艘地产界“隐形航母”的五大板块。与地产板块相比,合生创展的非地产板块也毫不逊色。

以投资板块为例,仅2021年上半年,合生创展于一级市场、二级市场的投资收入高达50.07亿港元,同比去年同期猛增76.55%。商业板块的收入也颇为亮眼,合商科技上半年实现收益4.69亿港元,同比大涨191.3%。

在巨量土储及多元化经营业务的加持下,即便一口气掏出200亿港元,合生创展的回血之路也不十分漫长。进一步讲,合生创展背后还有朱氏家族商业版图支撑。目前,合生创展法定代表人为创始人朱孟依之女朱桔榕,朱孟依长子朱一航通过旗下广东韩建控股100%持有广东珠江投资管理集团,继而通过广东珠江投资管理集团100%控股其他5家企业。朱孟依次子朱伟航、朱孟依胞哥朱拉伊的控股企业数量同样可观。

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广东珠江投资管理集团股权穿透图,图源天眼查

“隐形航母”合生创展与恒大物业能否再续缘分,尚未可知。不过,21日恢复买卖后。市场给予了不同的反应。21日收盘后,合生创展报26.60港元/股,涨7.57%合生创展集团;中国恒大报2.580港元/股,跌12.54%;恒大物业报4.71港元/股,跌8.01%。

奥一新闻记者 林少娟